OC najemcy nieruchomości – kiedy firma odpowiada za zniszczenie wynajmowanego obiektu i jak się przed tym zabezpieczyć

OC najemcy nieruchomości – kiedy firma odpowiada za zniszczenie wynajmowanego obiektu i jak się przed tym zabezpieczyć

Twoja firma wynajmuje biuro albo halę? Wnosisz opłaty takie jak umówiony czynsz i prowadzisz działalność nie zastanawiając się nad tym, co się stanie, gdy na przykład uszkodzisz instalację i zalejesz najmowane pomieszczenia albo pożar uszkodzi konstrukcję budynku. Najemca ponosi odpowiedzialność wobec właściciela wynajmowanego lokalu za stan wynajętego obiektu. Dzięki odpowiednio skonstruowanej umowie ubezpieczenia ubezpieczyciel przejmie od Ciebie odpowiedzialność w zakresie wskazanym w umowie. 

Kto ponosi odpowiedzialność za wynajmowany lokal – najemca czy wynajmujący w osobie właściciela?

Najem nie ogranicza się wyłącznie do obowiązku ponoszenia kosztów umówionego czynszu. Zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego  najemca zobowiązany jest do   zwrócenia lokalu w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zużycia będącego następstwem prawidłowego używania.

I tu przebiega pierwsza granica. Najemca nie ponosi odpowiedzialności za uszkodzenia wynikające z prawidłowego używania lokalu takie jak delikatne przetarcia paneli podłogowych w miejscach największego ruchu np. w korytarzu, zżółknienie białej farby na ścianach powstałe wskutek oddziaływania promieni słonecznych lub upływu czasu czy drobne rysy na blacie kuchennym,  

Ponosi natomiast odpowiedzialność za szkody powstałe z jego winy takie jak dewastacje, wszelkie uszkodzenia, awarie lub zaniedbania wynikające z niezgodnego z umową lub nadmiernego eksploatowania lokalu polegające na przykład na nadmiernych zniszczeniach parkietu lub paneli podłogowych powstałych wskutek chodzenia w szpilkach, montowaniem w ścianach ciężkiego sprzętu bez uzgodnienia z wynajmującym które skutkowało powstaniem dużych dziur w ścianach, zalaniu lokalu i sufitu sąsiada wskutek odkręconego kranu lub niedokręconego zaworu pralki lub zniszczenia sprzętu AGD np. pralki wskutek prania rzeczy z dużymi metalowymi elementami bez odpowiedniego zabezpieczenia.  

Odpowiedzialność najemcy jest jednak w pewnym zakresie ograniczona. Najemca nie ponosi odpowiedzialności za awarię wynikającą z wady budynku lub wady instalacji jak dla przykładu pęknięcie pionowej rury kanalizacyjnej w ścianie spowodowanej zastosowania zbyt cienkich złączek, co skutkowało brakiem elastyczności dylatacji, a w konsekwencji doprowadziło do rozszczelnienie rury i zalania podłóg wynajmującego oraz sufitów sąsiadów. W takiej sytuacji najemca wolny jest od odpowiedzialności za powstałą szkodę. Odpowiedzialność taką ponosi wynajmujący lokal.

Czy można rozszerzyć ochronę ubezpieczeniową?

Zakres ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej składa się z zakresu podstawowego, który można dodatkowo rozszerzyć o liczne klauzule dodatkowe. Umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej najemcy nieruchomości z reguły obejmują ochroną zakres podstawowy rozszerzony o stosowne klauzule dodatkowe. W ofercie SALTUS TUW w ramach Ogólnych Warunków Ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej szkody w wynajmowanej nieruchomości – w budynku albo lokalu, objęte są ochroną  w zakresie podstawowym.

Ubezpieczający zarówno najemca jak i wynajmujący może rozszerzyć zakres ubezpieczenia o klauzule dodatkowe takie jak dla przykładu:

1. szkody polegające na powstaniu czystej straty finansowej
2. szkody w rzeczach znajdujących się w pieczy, pod dozorem lub kontrolą Ubezpieczonego
3. szkody w wartościach pieniężnych znajdujących się w pieczy, pod dozorem lub kontrolą Ubezpieczonego
4. Klauzulę reprezentantów (szkody wyrządzone z winy umyślnej)

Czego nie pokryje ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej?

Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej nie obejmuje ochroną dla przykładu: winy umyślnej wynajmującego zawiązanego np. z celową dewastacją lokalu, zużycia eksploatacyjnego wynikającego z naturalnego starzenia się elementów wyposażenia wnętrz.

Granica między odpowiedzialnością najemcy, a wynajmującym może być nieoczywista. Dlatego w przypadku wystąpienia szkody podstawą ustalenia winy lub jej braku, a tym samym odpowiedzialności najemcy lub wynajmującego jest dokumentacja taka, jak na przykład protokół zdania lokalu, zgłoszenia awarii, korespondencja z właścicielem. Dlatego niezwykle istotne jest, aby posiadać taką dokumentację, gdyż może uchronić najemcę przed odpowiedzialnością za szkodę, która nie jest jego winą.

W jaki sposób odpowiednio dostosować zakres ubezpieczenia do potrzeb wynajmu lokalu?

Sam fakt posiadania ochrony ubezpieczeniowej to dopiero połowa sukcesu. Jego druga część to odpowiednie parametry umowy ubezpieczenia.

Suma gwarancyjna wyznacza górną granicę odpowiedzialności Ubezpieczyciela, jednak punktem odniesienia powinna być profesjonalnie ustalona rynkowa wartość odtworzeniowa lokalu. Dla przykładu w wypadku pożaru nowoczesnej hali lub magazynu wielkich rozmiarów odszkodowanie w wysokości górnej granicy sumy gwarancyjnej w kwocie kilkudziesięciu tysięcy złotych pokryje jedynie niewielką część szkody.

Dodatkowo należy wziąć pod uwagę udziały własne w szkodzie takie jak:  

• Franszyza redukcyjna będąca kwotą o jaką ubezpieczyciel pomniejsza każde wypłacane odszkodowanie i stanowiąca stały udział własny najemcy w szkodzie.
• Franszyza integralna będąca progiem kwotowym, poniżej którego ubezpieczyciel nie wypłaca odszkodowania.

Warto w tym miejscu wspomnieć, iż zgodnie z ustawą o z dnia 15 grudnia 2017 r. o dystrybucji ubezpieczeń Dz.U. 2017 poz. 2486 broker ubezpieczeniowy jest zobowiązany do badania potrzeb klienta. Co za tym idzie w przypadku najmu lokalu pomaga on ustalić wartość odtworzeniową lub rynkową lokalu dokonując analizy dokumentacji technicznej przy czym zasadniczo rzadko korzysta on z formalnej wyceny.

Dlatego przed podpisaniem umowy ubezpieczenia warto zweryfikować jej zakres w odniesieniu do:

• wysokości sumy gwarancyjnej jako górnej granicy odpowiedzialności Ubezpieczyciela tj. czy odpowiada ona faktycznej  wartości lokalu
• zakresu ochrony podstawowej i klauzul dodatkowych w tym w szczególności rozszerzenia o czyste straty finansowe
• rodzaju i wysokości udziału własnego (franszyzy)

Warto w tym miejscu podkreślić, że Ubezpieczający najem lokalu ma prawo do rozszerzenia zakresu zaproponowanego przez brokera ubezpieczeniowego jeżeli uzna to za stosowne.

W SALTUS TUW Ogólne Warunki Ubezpieczenia z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej lub posiadania mienia pozwalają w pełni dopasować ochronę ubezpieczeniową do profilu działalności najemcy lub wynajmującego lokal oferując bardzo konkurencyjny zakres ochrony.

Warto pamiętać, że najem lokalu lub hali przenosi na Twoją firmę odpowiedzialność za majątek osób trzecich. Dlatego przy zawieraniu umowy ubezpieczenia warto zweryfikować jej zakres oraz sprawdzić czy suma gwarancyjna odpowiada faktycznej wartości lokalu. To tylko kilka minut, które potencjalnie mogą ochronić Cię przed wysokimi kosztami odszkodowań.

Skontaktuj się z nami: ubezpieczenia.korporacyjne@saltus.pl
Z przyjemnością zaproponujemy odpowiedni zakres ubezpieczenia „szyty na miarę” i odpowiemy na wszystkie pytania – serdecznie zapraszamy, bo warto.