Na zarządcy nieruchomości spoczywa ciężar dbałości o stan techniczny budynku i odpowiedzialność za ewentualne zaniedbania. Co w tej profesji podnosi bezpieczeństwo zawodowe? To ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Wyjaśniamy, jak działa i co obejmuje OC zarządcy nieruchomości.
Oblodzony chodnik zimą, zepsuta winda, spadający z elewacji tynk, czy zalanie mieszkania z powodu pęknięcia rury w częściach wspólnych – te i podobne sytuacje stwarzają ryzyko szkód w mieniu i na zdrowiu użytkowników nieruchomości. Natomiast jej zarządca ryzykuje poniesieniem konsekwencji finansowych w przypadku zawinionego działania lub zaniechania w związku z zarządzaniem nieruchomością.
Przez wiele lat zawód zarządcy nieruchomości był regulowany, a posiadanie licencji i obowiązkowego ubezpieczenia OC było warunkiem koniecznym do jego wykonywania. Po deregulacji zawodu w 2014 roku sytuacja prawna uległa zmianie, co wprowadziło pewne zamieszanie.
Czy ubezpieczenie jest więc nadal obowiązkowe? Odpowiedź brzmi: tak, ale na określonych warunkach.
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami każdy przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, który zawiera umowę o zarządzanie, podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej.
Choć do samego nazwania się zarządcą nieruchomości licencja nie jest już potrzebna, to w momencie podpisania umowy ze wspólnotą mieszkaniową, spółdzielnią czy właścicielem komercyjnym, obowiązkowe ubezpieczenie OC zarządcy nieruchomości staje się wymogiem prawnym.
Obowiązek ubezpieczenia OC powstaje najpóźniej w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia wykonywania czynności w związku z zarządzaniem nieruchomością.
Minimalna suma gwarancyjna została określona w rozporządzeniu Ministra Finansów i wynosi równowartość 50 000 euro. Suma gwarancyjna w złotych ustalana jest przy zastosowaniu kursu średniego euro ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski po raz pierwszy w roku, w którym umowa ubezpieczenia OC została zawarta.
Ubezpieczenie to chroni zarządcę przed finansowymi konsekwencjami szkód, które powstały w wyniku jego zawinionego działania lub zaniechania w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością. Umowa ubezpieczenia OC (dalej: polisa) zadziała, gdy osoba trzecia (mieszkaniec, gość, przechodzień) dozna szkody na mieniu lub zdrowiu, i udowodni, że jest ona wynikiem błędu lub zaniedbania zarządcy.
Jeśli zarządca nieruchomości wykonuje czynności w związku z zarządzaniem nieruchomością przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, ubezpieczeniem OC jest objęta również odpowiedzialność cywilna tego zarządcy za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem tych osób.
W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych (do 3 lokali) prawo nie narzuca obowiązku powołania zarządu ani zatrudniania zarządcy. W większych wspólnotach musi istnieć zarząd wybrany z grona właścicieli lub powierzony osobie fizycznej/prawnej. Nie zawsze musi to być profesjonalna firma zarządzająca.
Czym innym jest jednak obowiązek posiadania zarządcy, a czym innym obowiązek posiadania przez niego ubezpieczenia. Jeśli wspólnota lub inny właściciel nieruchomości zdecyduje się powierzyć zarządzanie profesjonalnemu podmiotowi na podstawie pisemnej umowy, to ten podmiot z mocy prawa musi posiadać polisę OC. W praktyce jest to standard i żaden zarząd wspólnoty nie powierzy majątku wartego miliony złotych firmie bez takiego zabezpieczenia.