Jak działa OC zarządcy nieruchomości?

Jak działa OC zarządcy nieruchomości?

Na zarządcy nieruchomości spoczywa ciężar dbałości o stan techniczny budynku i odpowiedzialność za ewentualne zaniedbania. Co w tej profesji podnosi bezpieczeństwo zawodowe? To ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Wyjaśniamy, jak działa i co obejmuje OC zarządcy nieruchomości.

Oblodzony chodnik zimą, zepsuta winda, spadający z elewacji tynk, czy zalanie mieszkania z powodu pęknięcia rury w częściach wspólnych – te i podobne sytuacje stwarzają ryzyko szkód w mieniu i na zdrowiu użytkowników nieruchomości. Natomiast jej zarządca ryzykuje poniesieniem konsekwencji finansowych w przypadku zawinionego działania lub zaniechania w związku z zarządzaniem nieruchomością.  

Ubezpieczenie OC zarządcy nieruchomości - co mówią przepisy?

Przez wiele lat zawód zarządcy nieruchomości był regulowany, a posiadanie licencji i obowiązkowego ubezpieczenia OC było warunkiem koniecznym do jego wykonywania. Po deregulacji zawodu w 2014 roku sytuacja prawna uległa zmianie, co wprowadziło pewne zamieszanie.

Czy ubezpieczenie jest więc nadal obowiązkowe? Odpowiedź brzmi: tak, ale na określonych warunkach.

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami każdy przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, który zawiera umowę o zarządzanie, podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej.

Choć do samego nazwania się zarządcą nieruchomości licencja nie jest już potrzebna, to w momencie podpisania umowy ze wspólnotą mieszkaniową, spółdzielnią czy właścicielem komercyjnym, obowiązkowe ubezpieczenie OC zarządcy nieruchomości staje się wymogiem prawnym.

Obowiązek ubezpieczenia OC powstaje najpóźniej w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia wykonywania czynności w związku z zarządzaniem nieruchomością.

Minimalna suma gwarancyjna została określona w rozporządzeniu Ministra Finansów i wynosi równowartość 50 000 euro. Suma gwarancyjna w złotych ustalana jest przy zastosowaniu kursu średniego euro ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski po raz pierwszy w roku, w którym umowa ubezpieczenia OC została zawarta.

Co obejmuje obowiązkowe ubezpieczenie OC zarządcy nieruchomości?

Ubezpieczenie to chroni zarządcę przed finansowymi konsekwencjami szkód, które powstały w wyniku jego zawinionego działania lub zaniechania w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością. Umowa ubezpieczenia OC (dalej: polisa) zadziała, gdy osoba trzecia (mieszkaniec, gość, przechodzień) dozna szkody na mieniu lub zdrowiu, i udowodni, że jest ona wynikiem błędu lub zaniedbania zarządcy.

Jeśli zarządca nieruchomości wykonuje czynności w związku z zarządzaniem nieruchomością przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, ubezpieczeniem OC jest objęta również odpowiedzialność cywilna tego zarządcy za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem tych osób.

Standardowe OC zarządcy nieruchomości obejmuje szkody:

1. Osobowe: to najpoważniejsza kategoria roszczeń. Ubezpieczyciel pokryje koszty leczenia, rehabilitacji, renty czy zadośćuczynienia dla osoby, która np. złamała nogę na nieodśnieżonym chodniku, poślizgnęła się na mokrej posadzce na klatce schodowej lub została ranna na skutek awarii windy.
2. Rzeczowe: obejmują zniszczenie lub uszkodzenie mienia. Typowym przykładem jest zalanie prywatnego lokalu na skutek awarii instalacji wodno-kanalizacyjnej w częściach wspólnych, za której stan techniczny odpowiadał zarządca. Polisa pokryje koszty remontu zniszczonego mieszkania.

Czy każdy budynek musi mieć zarządcę nieruchomości?

W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych (do 3 lokali) prawo nie narzuca obowiązku powołania zarządu ani zatrudniania zarządcy. W większych wspólnotach musi istnieć zarząd wybrany z grona właścicieli lub powierzony osobie fizycznej/prawnej. Nie zawsze musi to być profesjonalna firma zarządzająca.

Czym innym jest jednak obowiązek posiadania zarządcy, a czym innym obowiązek posiadania przez niego ubezpieczenia. Jeśli wspólnota lub inny właściciel nieruchomości zdecyduje się powierzyć zarządzanie profesjonalnemu podmiotowi na podstawie pisemnej umowy, to ten podmiot z mocy prawa musi posiadać polisę OC. W praktyce jest to standard i żaden zarząd wspólnoty nie powierzy majątku wartego miliony złotych firmie bez takiego zabezpieczenia.